Clauses abusives dans un contrat de location vide

Clauses réduisant la liberté du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelle contrainte au locataire en contrepartie de la location qu'il lui consent. Dans ce cadre, la loi considère comme abusive les clauses qui :

• obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,

• imposent l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,

• stipulent que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,

• autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat,

• engagent le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.

À savoir : une clause qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans est illégale.

Clauses imposant des frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

C'est le cas de clauses qui :

• autorisent le bailleur à percevoir des frais (particuliers) en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,

• imposent au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie, sauf s'il est établi par un huissier de justice,

• imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés),

• font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,

• imposent au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple, un contrat de louage de meubles dans une location meublée).

Clauses limitant la jouissance du locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C'est le cas des clauses qui :

• obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise. (particuliers),

• interdisent aux locataires l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,

• interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,

• interdisent au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours.

Attention : dans un contrat signé à partir du 27 mars 2014, toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours, est abusive.

Clauses facilitant la résiliation du bail

Le bailleur n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

• prévoient la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge.

• permettent au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Clauses limitant ou exonérant la responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, la loi considère non écrites les clauses qui :

• prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,

• interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,

• prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.