Clauses abusives dans un contrat de location meublée (résidence principale)

Stipulations contraires à la réglementation

Le contrat de location meublé ne doit pas comporter de clauses susceptibles d'exclure le bail signé du champs d'application de la loi. C'est le cas des clauses visant à :

• laisser croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des règles applicables aux logements loués meublés en tant que résidence principale,

• exclure la location des règles qui lui sont normalement applicables,

• imposer au locataire de renoncer à ses droits,

• prévoir une durée de location de moins d'un an (ou moins de 9 mois pour un étudiant),

• prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (impayés de loyer par exemple),

• imposer la rédaction d'un nouveau bail en cas de renouvellement tacite du précédent,

• imposer au locataire d'élire domicile dans le logement loué, même après la résiliation du bail.

Frais abusifs

Certains frais ne doivent pas être mis à la charge du locataire. Dans ce cadre, certaines clauses sont à proscrire, notamment celles qui lui imposent :

• des frais sans en indiquer précisément la nature et le montant,

• les frais et honoraires du mandataire du bailleur (frais de mandat de gestion par agence par exemple),

• un supplément de rémunération pour les meubles et équipements du logement,

• des frais en fonction du mode de paiement du loyer choisi,

• une pénalité rétroactive en cas de non respect des conditions d'occupation,

• des frais de raccordement à l'antenne collective sans accord préalable du locataire,

• des frais de résiliation en cas de congé donné par le locataire,

• des pénalités de retard de loyer (particuliers) sans réciprocité en cas d'inexécution de ses obligations par le bailleur,

• une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d'obtention d'un délai judiciaire pour libérer les lieux à l'expiration du bail,

• une indemnité contractuelle automatique sans lien avec aucun manquement du locataire,

• les frais de recouvrement des impayés alors qu'aucune décision de justice n'a été rendue.

La restitution du dépôt de garantie doit être prévue dans un délai raisonnable et ne pas être être conditionnée à des événements dépendants de la volonté du bailleur.

Loyer et charges et réparations locatives

Le contrat de bail ne doit pas contenir de clause qui impose au locataire :

• la modification unilatérale du montant du loyer à l'initiative du bailleur à tout moment,

• des dépenses non locatives,

• le paiement des impôts relatifs au bien loué qui incombent en principe au bailleur (taxe foncière par exemple),

• le paiement de travaux à la charge du bailleur,

• le paiement de sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement,

• de répondre de toute dégradation survenue dans le logement ou dans les parties communes.

Usage du logement

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible de son logement. À ce titre, certaines clauses visant à limiter cette jouissance sont interdites notamment celles qui interdisent au locataire de

• recevoir ou héberger ses proches,

• détenir un animal domestique.

Droit d'accès du bailleur

Si le bailleur peut prévoir un accès au logement loué dans certains cas (travaux, droit de visite...), aucune clause du bail ne doit imposer au locataire :

• la réalisation de travaux en toutes circonstances, sans limitation de durée ni indemnité,

• des visites de contrôle,

• des visites injustifiées,

• des visites justifiées mais sans avertissement préalable,

• des visites dont la durée est excessive en cas de congé ou de vente du logement.

Résiliation du bail

Certaines clauses sont considérées comme abusives si elles prévoient une résiliation automatique pour cause :

• d'inexécution par le locataire d'une de ses obligations,

• de défaut de paiement d'une somme autre que le loyer et les charges,

• de destruction totale ou partielle du logement en méconnaissance des dispositions légales applicables.

Exonération de responsabilité

Aucune clause ne doit permettre au bailleur :

• de s'exonérer de son obligation de fourniture de chauffage ou d'eau chaude,

• de s'exonérer de son obligation de réparation vis-à-vis du locataire si le bailleur manque à ses obligations,

• de bénéficier d'une présomption d'exécution de ses obligations.