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États des lieux d'un logement meublé
Modèle d'état des lieux et vétusté - 27 mars 2014
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements. Les modalités de prise en compte de la vétusté dovent par ailleurs être déterminées par décret. Dans l'attente de la parution de ces textes, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.
Avant le 27 mars 2014, les contrats de location meublée ne contenaient pas obligatoirement d'état des lieux. Depuis cette date, un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.
Bail signé avant le 27 mars 2014
Si le bail contient un état des lieux d'entrée et de sortie, ces documents permettent de déterminer la responsabilité des parties en cas de litige concernant l'état du logement loué et de ses équipements.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
Réalisation
Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.
Ces documents doivent être établis par écrit (particuliers) en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)
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à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
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ou par huissier de justice (particuliers) si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.
La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions (particuliers).
À noter : les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".
Contenu
Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte.
Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.
À savoir : lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie (particuliers).
Complément
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :
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dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
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le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.
Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement.
Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
À noter : l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) (particuliers).
Absence d'état des lieux
Quelle que soit la date de signature du bail, si aucun état des lieux d'entrée n'existe, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (particuliers).
Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
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lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
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ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la Acte, généralement réalisé par un huissier de justice par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter ses obligations sous peine de réclamation d'intérêts de retard ou de dommages-intérêts (particuliers) du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.
Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Recours en cas de litige
Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation (particuliers).
Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance (particuliers) dont dépend le logement.
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