Renouvellement ou résiliation d'un bail rural

Droit de renouvellement

Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Les causes du non-renouvellement peuvent être :

• le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation,

• l'âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail),

• la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation,

• la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant.

En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail.

Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux. (professionnels)

Reprise du bail

Au moment du renouvellement du bail (soit après 9 ans minimum), il est possible d'introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail.

À la fin de la 6e année du bail renouvelé, cette clause peut permettre de reprendre le bien loué, à condition qu'il soit exploité par l'une des personnes suivantes :

• conjoint du bailleur,

• partenaire pacsé,

• descendant.

Le propriétaire qui souhaite exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur 2 ans au moins à l'avance.

Le droit de reprise ne peut pas bénéficier à un acquéreur à titre onéreux jusqu'à l'expiration du bail en cours lors de l'acquisition.

Résiliation

La résiliation en cours de bail peut être amiable, c'est-à-dire que le fermier et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur les termes de celle-ci.

La résiliation peut être judiciaire. En effet, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation.

Le bailleur peut invoquer la faute du preneur et notamment :

• 2 défauts de paiement du fermage,

• un agissement compromettant l'exploitation du bien agricole,

• une inexécution d'une clause du bail.

Le bailleur peut également invoquer le changement de destination du fonds, c'est-à-dire que le bailleur peut, à tout moment, résilier le bail sur les parcelles n'ayant plus une vocation agricole. Dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité d'éviction.

Concernant les autres causes de résiliation, il peut s'agir par exemple :

• du décès ou de l'incapacité de travail du preneur dont le travail à la ferme est indispensable,

• au départ à la retraite du preneur,

• à la destruction des biens loués par cas fortuit (événement imprévisible).