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Logement du secteur privé : fixation et paiement du loyer
Loyer de référence - 01 août 2014
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) limite le montant initial du loyer fixé par le bailleur à celui du loyer de référence majoré établit par arrêté préfectoral dans les zones dites "tendues". Elle permet par ailleurs au locataire d'obtenir la réduction de son loyer dans ces zones sur la base de ce loyer de référence. Cette mesure sera effective progressivement, au fur et à mesure de la parution des arrêtés préfectoraux pris localement.
Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire. Dans certaines communes toutefois, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.
Fixation du loyer dans une commune où les loyers sont encadrés
Dans certaines communes (particuliers) où le nombre de candidats locataires est fortement supérieur à celui des logements proposés, les loyers des logements meublés ou vides (hors logement conventionnés soumis à des plafonds spécifiques (particuliers)) remis sur le marché sont encadrés. Le loyer d'un logement remis sur le marché peut y être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.
Attention : dans ces communes, les logements mis en location pour la première fois ou remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance ne sont toutefois pas concernés par l'encadrement des loyers.
Augmentation limitée à l'IRL
Si aucun travaux n'a été effectué après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :
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au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
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à la variation de l'IRL (particuliers) si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Augmentation spécifique après travaux
Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :
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d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
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ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.
À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.
Augmentation d'un ancien loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
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le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
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et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Fixation du loyer dans une autre commune
Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un logement meublé. Ce loyer peut ensuite être révisé (particuliers) chaque année à la date anniversaire du bail.
Toutefois, si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer appliqué en 2014 charges comprises est supérieur à 41,37 € par m² (40,88 € en 2013), le bailleur est redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés (particuliers).
Dans ces villes, les loyers des logement conventionnés restent soumis à des plafonds spécifiques (particuliers)
Paiement du loyer
Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.
Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.
À noter : le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord.
Transmission d'un reçu ou d'une quittance
En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.
Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.
Contestation du montant du loyer
Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers (particuliers), il peut le contester devant une commission départementale de conciliation (particuliers).
Pour en savoir plus
- Liste des communes situées en zone tendue (en annexe du décret) - Information pratique - Ministère en charge du logement
Questions - Réponses
Références
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Articles 7a, 17 et 21
Décret n°2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l'évolution de certains loyers
- Encadrement des loyers des logements vacants ou renouvelés
Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants
- Accès en annexe à la liste des communes concernées
Où s'adresser ?
Commission départementale de conciliation
- En cas de litige sur le montant du loyer
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Jeudi : 9h-12h / 14h-17h
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