Réévaluation de loyer en fin de bail dans le secteur privé (loyer sous-évalué)

Proposition de réévaluation

Pour réévaluer le loyer au niveau du marché, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

Attention : lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Restrictions dans certaines zones

Dans un certain nombre de communes (particuliers) où sont observés des niveaux de loyers trop élevés, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'a pas été fait),

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaux au minimum à celui de la dernière année de loyer (exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3600 € annuels) , le loyer mensuel peut être majoré de 4000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €).

À savoir : le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Réponse du locataire

Le locataire peut :

• soit accepter par écrit l’augmentation proposée,

• soit la refuser.

Le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci s'efforce de concilier les parties.

À défaut de conciliation entre elles, la commission rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties. La commission convoque alors le bailleur et le locataire et essaie de trouver un accord.  Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références.

La commission rend son avis dans un délai de 2 mois.

Si elle n’a pas constaté d’accord entre propriétaire et locataire, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Il fixe alors lui-même le loyer.

À savoir : si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance. En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).