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Dépôt de garantie dans un contrat de location meublée
Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).
Montant du dépôt de garantie
Bail signé avant le 27 mars 2014
Le montant du dépôt de garantie est libre.
Il peut être d'1 ou 2 mois, voire davantage selon ce qui est prévu au sein du contrat de bail.
Bail signé à partir du 27 mars 2014
Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail (particuliers).
Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
Versement
Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :
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soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass (particuliers),
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soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) (particuliers) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.
Délai de restitution
Les modalités de restitution du dépôt de garantie par le bailleur dépend de la date de signature du contrat de location.
Bail signé avant le 27 mars 2014
La restitution du dépôt de garantie pour un bail signé avant le 26 mars 2014 n'est soumise à aucun délai légal.
Si le contrat de bail prévoit un délai de restitution spécifique, c'est ce délai qui a vocation à s'appliquer.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
Pour un bail signé à compter du 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
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1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
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2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre
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en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),
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ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Retenue sur dépôt de garantie
Les modalités de retenue sur le dépôt de garantie dépendent de la date de signature du contrat de location.
Bail signé avant le 27 mars 2014
Le bailleur peut retenir les sommes lui restant dues sur le montant du dépôt de garantie notamment :
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impayés de loyers,
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impayés de charges,
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dégradations.
En cas de contestation de la part du locataire, il devra toutefois être en mesure de justifier la retenue effectuée par tout moyen de preuve :
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état des lieux d'entrée et de sortie,
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photos,
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constat d'huissier,
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factures,
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devis,
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lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
La retenue sur le dépôt de garantie s'effectue dans les même conditions qu'avant le 27 mars 2014.
Toutefois, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :
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état des lieux d'entrée et de sortie,
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photos,
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constat d'huissier,
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factures,
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devis,
-
lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent êtres faites dans le mois qui suit l'approbation définitives des comptes de l'immeuble.
Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
Recours en cas de non restitution
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement concerné. En cas d'échec de conciliation, ou si les parties ne souhaitent pas s'adresser à la commission, le recours au juge varie selon la date de signature du bail.
Bail signé avant le 27 mars 2014
Les litiges relatifs à un dépôt de garantie lié à un bail signé avant le 27 mars 2014 doivent être portés devant le tribunal d'instance (particuliers) de l'adresse du logement quel que soit le montant en jeu.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
Les litiges relatifs à un dépôt de garantie lié à un bail signé depuis le 27 mars 2014 doivent être portés :
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devant le juge de proximité (particuliers) jusqu'à 4 000 €,
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devant le tribunal d'instance (particuliers) de l'adresse du logement au-delà de ce montant.
Intérêts de retard
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard peuvent être dus au locataire. Leur montant dépend de la date de signature du bail.
Bail signé avant le 27 mars 2014
En cas de rétention abusive de dépôt du dépôt de garantie, il appartient au juge de se prononcer sur l'octroi éventuel d'intérêts de retard et sur leur montant.
Bail signé après le 27 mars 2014
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est dû au fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.
Questions - Réponses
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- Pour une information complémentaireTribunal d'instance (TI)
- En cas de litige portant sur le dépôt de garantie
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